外国人日本买房攻略! 超详尽日本买房流程及注意事项！
时间：2020-03-19
海外置业
日本买房全攻略，看完后能避开6个大坑
趁你不注意，久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。据报道，日本国会众议院通过了一项旨在推广博彩业的法案，并将法案提交参议院审议。东京和大阪甚至可能会开设赌场度假区等利好，令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期。
由于奥运效应和赌场经济，北京奥运后当地房价大幅上涨。目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日，中国内地房地产的风险正在增加，要获得5-6%的稳定回报并不容易，所以不少投资者把焦点重投日本等地区。
想在日本投资房地产的朋友们一定很关心，在日本投资买房究竟有什么好处。那么就让我们来替大家分析一下吧。
1.即安定又有高收益率
2.政治稳定，法制健全，房地产波动幅度小。
3.日本的城市开发基本已经完毕，基本不会发生被迫搬迁的事，万一有的话也会得到很丰厚的补偿。
4.日本的房地产买卖透明。
5.拥有永久所有权
6.投资房地产不像投资国内房产只有短短几十年限，日本房子永久性可以代代相传，都属于自己的。
7.容易获得往返日本签证
8.投资日本房产后可办一次或多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证。
9.容易获得投资经营签证，有意向在日本开设公司或中国公司分部的，可以申请投资经营签证。
10.投资回报率比较高
11.没有资产来源要求及背景调查
12.不住在日本的中国人也可以随时购买，但是需要全额付款。
13.出租方负担比较轻
14.日本房地产出租时，不需要配备任何家具家电。
15.日本房地产品质高，维护比较好，不易老化
16.日本房地产的建筑性高，质量好，实用性强，全是精装修，免除二次装修之苦。
17.再次出售时也比较容易出手。
日本的房子基本都是永久产权的，也有少量非永久产权的，如果要买，买永久产权的。
房子类型分为公寓和一户建，公寓不用解释了，一户建就是一块地，上面自己盖房子，类似于东南亚房产的house。
这两种房产，外国人都能买，单价上，具体case，具体分析，总体差别不算太大，均价基本都是4-6万人民币/平。
但总价上，一户建肯定高，毕竟，公寓面积小，一户建面积大。
（日本的房子不像国内按建筑面积算，是按使用面积计算，同等面积，比国内的房子大一些。）
所以，如果是身在国外的投资客，在日本买房的话，还是建议买公寓，回报率更高一些。
如果想了解日本房产，这篇文章基本就能清楚了，基本涵盖了在日本购房前、购房时、购房后的所有问题。
01
购买前注意事项
1、日本房子产权时间？
永久产权。
2、日本房子现在价格是多少？
在日本，东京和大阪的房子目前投资价值更高一些，东京二手房一般是4-6万人民币/平米的样子，当然比如中央区、港区这些地方，超过6万人民币也是正常的。大阪的房价低一些，在3-5万人民币/平米的样子。一般新房子价格会略高一些。
注：日本的房子是按使用面积来算的，没有公摊，且赠送阳台。
做投资用，基本都是小公寓，面积在20平米左右，100万人民币左右的样子。一般购买带租约的房产，即买即有收益，没有空置期，也省去了找房客的成本。
3、回报率怎么样？
在东京，一般的小公寓，扣除各项成本，纯租金回报率在4-6%的样子。大阪稍微高一些。
4、以后增值空间怎么样？
日本在经济泡沫破裂之后，房价一直处在相对低位，2010年开始，东京、大阪都是稳中有升的态势。但发达国家的普遍规律，不可能有大涨的机会，如果指望着能像中国房产这么涨，不建议投资日本。
日本统计局不公布房价的涨幅，主要公布地价的涨幅。
东京都去年地价的平均涨幅在8.9%左右，大阪核心的几个地区，这几年的地价涨幅，也都在日本地价涨幅的前几位。日本投资的原则是追求稳定的租金收益，外加一定的房产增值。
5、外国人可以买地自己建房吗？
可以，找持牌的建筑公司建房。
6、可以贷款吗？能贷多久？利息多少？有什么要求？
按要求2000万日元以上可以贷款，但实际操作上，一般得3000万日元以上（差不多175万人民币的样子）的房子才能贷款。
对贷款人的要求是需要有国内近3年的纳税证明（年收入不低于25万元人民币）、良好的征信报告、在职证明等资料，利息2.8%，贷款15年，等额本息，50%的贷款额度。
如果收入达不到25万，最低也得要有20万，但贷款额度可能降低。银行审批贷款一般需要1个月左右。购买投资的小公寓，基本价格达不到贷款的底线，所以一般是全款支付，还有一些可以分期支付。
日本的中介靠谱吗？
在日本，买房卖房都必须得通过中介，这是法律上的规定。而在日本，从事中介工作，必须持牌。
他们的房源也都是在统一的房源系统里，这个系统只有持牌中介才能进。所以，一般找持牌的中介，问题都不大。一般买方还会和律师签房产过户委托书。
7、可以实地看房吗？日本买房看不到里面，因为有租客，这个会有什么风险吗？
可以实地看房，一般提前一周预约，如果是空房，可以直接进屋看。但如果是带租约的房产，有租客的话，日本保护租客隐私，所以，只能看同一栋楼同户型的房间参考图。
不用担心造假，所有关于房屋的状况，在房产的系统中，都有如实的记载和评估，包括房屋此前的修缮状况、市内配备，是不是凶宅，都有详细的记录，是个很标准化的流程。
8、买房流程是怎样的？
购房流程大致如下：（1）选房，填写买卖申请书和委托书并支付10%定金；（2）签约到交房一个月时间把尾款付清；（3）律师办理过户拿房产证。
9、项目介绍里经常说的“距离最近地铁站步行3分钟”，这个大概距离多少？
日本规定标准：走路一分钟实地距离不超过80米，3分钟就是不超过240米。
10、买日本房子一定要有海外账户吗？怎么开日本账户？
最好有海外账户，自己没有亲朋好友有也可以，别人可以代汇。没有日本居留身份的人，是开不了日本本地账户的。如果没有海外账户怎么收房租，房租也可以从日本直接汇到国内银行账户。
11、东京买房如何选择地段？
这个要自己取舍。核心的银座、日本桥商圈，单价高，总价高，租金回报率相对低，但增值空间大。稍外围一些的地段，单价低，总价低，但租金回报率高，增值空间小。
12、东京和大阪，哪里更值得投资？
东京是经济中心，人口聚集，无论如何，人口都足以支撑房价和当地的租房市场，是很安全的投资。大阪相对而言属于旅游城市，总价比东京低，回报率相对高一些。
13、对外国人买卖、租赁有什么限制？
可以自由买卖，租赁。带租约的，继续履行租约，租约一般两年一签。
14、购房时，其它的税费有多少？
一般在总房款的6%左右。
15、防震等级重要吗？怎么区分？对价格有多大影响？
日本的房产地震等级划分以1981年为界，1981年颁布了新的日本建筑的耐震基准条例，1982年开始，日本的房子抗震等级都达到了8级，
不过，也不用担心1981年之前的房子，1950年日本就出台了《建筑基准法》，通过立法手段严格控制房屋质量，只是1981年之后又进行了进一步立法。
前些年，日本311地震，东京没有一座房子倒塌。房子的抗震等级对房价几乎没有影响。另外，在日本购房强制购买地震火灾险，参照下一个问题。
16、日本房子强制买保险吗？
房子强制买地震火灾保险，一般5年交一次，小公寓一般折合一年10000日元，价格不高。实际上也是因为当地的保险公司对日本房产建筑质量比较有信心。
17、是否可以做民宿？
没有做民宿资质的不建议做。2018年6月以前，从前很多人在日本买房，是为了在当地做民宿，很多民宿都是在灰色地带，但之前由于监管算睁只眼闭只眼。
不过，2018年新的民宿法案出台以后，对民宿做出了比较严格的限制，对东京尤其严格。从前做民宿比较多的大阪，限制也多了一些，但比东京稍好。
如果在东京买房，最好不要考虑做民宿的事，如果在大阪，首先要问清楚买的房子是否有做民宿的资质，如果没有的话，不太建议做民宿，未来会有一些隐患。
18、日本有遗产税，未来可以把房子留给后代么？
在日本，遗产税是有免征额的，一般小公寓不需要征遗产税。所以，一般的小公寓，传给下一代是没有问题的。
19、房子可以写在小孩名下吗？
可以，但必须年满20周岁，同样，5000万日元以下的房子，留给小孩，不需要征收遗产税。
20、日本买房和身份挂钩吗？
很抱歉的告诉您，日本不是移民国家！不能通过买房来拿到在日本长期生活以及享受福利的权利。但是 我们可以用注册公司（投资经营签证）的形式来投资日本房产，从而获得在日本的长期居住签证以及享受福利待遇。
02
购买时注意事项
1、买房需要亲自去一趟日本吗？要办什么签证去日本买房？
最好去一次，正常旅游签证就行（酒店机票自理）。
2、需要哪些资料？
身份证或者护照，签证，钱。
3、总共办理手续要多久？
一般两个月左右，如果贷款会延长半个月的样子。
03
购买后注意事项：
1、以后可以卖给谁？
日本，尤其东京市场是一个很发达的房地产市场，接盘的，有当地人，也有世界各地的投资客。
2、怎么出手？
必须找中介，由中介挂牌出售。
3、一般多久可以出手？
小公寓，中介一般一个月以内可以卖掉，快的三四天一周，慢的半个月一个月的样子。
4、买房后可以改造吗？
空室可以，带租约的得跟租客协商。
5、持有税费有多少？
这个是大家比较在乎的点，很多人都说日本的持有费用比较高，这个算是个事实吧。一般，每年的持有费用在总价的1.5%左右，前文说的的收益，指的是除去了持有费用后的纯收益，东京在4%-6%左右。
这1.5%的持有费用包括，国税、地方税、物业管理费、修缮费、中介代管费。也就是说如果房子租出不去，每年得掏总房价的1.5%，所以，一般建议买带租约的房子。
这1.5%里，一个大开支是修缮费，但这笔钱交的是值得的，日本的房子，每隔10年要大修一次，修缮的钱，都是来自于每个月屋主交的修缮费，积少成多，然后来一次大整修。所以才看到日本的房子，三四十年，保养得也非常好，利于房子保值。
对于一户建房产来说，就不存在物业管理费和修缮费这些费用了，因为这个房子由屋主个人来管理。5年内卖出会有较高的增值税，所以一般建议长期持有，至少5年以上，获得稳定的租金收益。总计，加上中介费，总共的卖出税费差不多是总房价的6%左右，和买房差不多。
最后，关于在日本买房子划不划算，大家可以根据自身条件来判断合不合适。
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