中菲两国房产法分析
时间：2020-08-25
中国和菲律宾是两个不同体制的国家，对于物权，人权等一些法律法规差异也比较大，那么关于房地产这块又有什么区别呢？
菲律宾法系脱胎于西班牙大陆法系，但同时又吸收了英美法系成文法与判例法并重的特点，从而形成了二者兼具的菲律宾法系。菲律宾房地产所有权以及交易权主要体现在菲律宾复杂的法律和规章制度中。而其中最能体现资本主义法律本质的土地私有制则来源于1987年的《菲律宾宪法》。该法规定了对土地所有权和处置的主要禁令，即外国个人及外国公司严禁拥有菲律宾土地，违反该禁令会被判处罚款或监禁。而对于不同类型房地产的出售、购买、租赁和所有权的激励措施和其他监管机制则分布在各种法律法规中。
对于土地私有制这一点，在菲律宾的《外国投资法》中又做了进一步的补充，即外国个人和外国公司可以通过注册有菲籍人员参股的公司企业从而间接获得菲律宾的土地所有权。其具体要求为菲律宾人在公司股本中的持股比例至少为公司董事选举中有投票权的总股本的60%，只有在此种情况下该公司依据菲律宾法律可以被视为拥有菲律宾籍，即可拥有该国的私人土地。
当然，由于1987年菲律宾宪法颁布的禁令只涉及私人土地，因此外籍人士和外国公司对除商业建筑和土地以外的其他形式的不动产如公寓住宅是享有绝对的物权。
在此科普一下，物权法中有绝对物权与相对物权的说法，在中国的物权法中，对于绝大多数的动产，我们享有的是绝对物权，即享有排他性权利，一旦遭受侵害可以进行民事诉讼要求赔偿；而对于所有的不动产我们享有的都是相对物权，为什么说是相对物权呢，我们以商品房与自建住宅为例并结合中国的房地产法的相关条例来进行简要的分析。
首先，由于政体的不同，中国实行的是土地国有制，即任何个人和组织均无法享有土地的所有权。因此房地产开发商拥有的只是土地使用权，具体使用权期限由政府与其签订的合同而定。由此，国内开发商出售的商品房也具有相应的产权期限，一般来说为70年，当然也有少部分商业公寓为40年。当然这里的产权只是土地使用权，而非房屋所有权，所以国内朋友大可松一口气。但是笔者认为关于是否续期应由开发商与当地政府商定，是否支付续期费，以及支付多少，平摊到每个住户需要缴纳多少费用，相信到时候国家也会出台相关的规定。对于自建住宅，这里就涉及到农村宅基地，一般来说，农村宅基地属于集体所有，但是公民可以自由处分宅基地上建筑物，包括继承、转让和买卖。当然这里的自由处分权也是相对的，如果政府因为公共用地需要可以进行征收并给予补偿。
从以上我们不难看出，由于两国政体的不同，两国的法律也有着较大的差别。其实最本质的就是私有制和公有制的差别。两者各有裨益:公有制兼顾所有，能够有效分配，能够极大地缓和社会矛盾，带来社会稳定。而私有制注重个人财产的保护，可以使个人权益得到最大化的满足，特别是对于个体投资者来说，由于私有财产的不可侵犯性，从而带来了投资财产的收益的最大化，这也使得菲律宾有着投资者天堂的美誉。
