为什么马尼拉的租金这么高？
时间：2020-08-22
最近几年，菲律宾无比迅猛的经济发展速度也带动了房地产市场的繁荣，增值快租金高的马尼拉房产吸引了包括中国在内的世界各地的投资者，而根据近几年投资者的反馈来看，马尼拉房地产租金收益高也确实如此。那至于马尼拉房租为什么会这么高，背后的原因大多也是一知半解。因此，为了让投资者更加清楚马尼拉的投资环境，今天这篇文章就对马尼拉高租金背后的原因进行解读:
首先，庞大的年轻群体是租金高涨的主因
相信很多关注菲律宾房地产的人都知道菲律宾是一个人多地少的国家，总人口接近1.2亿（含境外逗留人口），而作为首都的马尼拉不算流动人口的话，常住人口也超过2400万，虽然人口数量确实庞大，但在这2400万人中，真正对房租有刺激作用的，还是以下两类人群：
● 第一类是马尼拉的上班族
作为菲律宾的首都，马尼拉是菲律宾交通最发达、就业机会最多的地方，因此很多本地和外地的年轻人都会选择到这里来工作。据菲官方统计，菲律宾25-44岁的人口占比为28.2%，这一年龄层的人群基本都有稳定的收入，完全有能力承受较高的租金。
● 第二类刺激房租上涨群体是学生
目前在马尼拉共有菲律宾国立大学、雅典耀大学、德拉萨大学、菲律宾大学、圣托马斯大学等近二十所大学，大多数都不止一个校区。据历史数据显示，位于奎松的菲律宾大学，学生数量在2.5万名左右，德拉萨在马尼拉中心区的校区学生数量接近2万名，而圣托马斯大学更是拥有超过4.2万名学生。由于菲律宾的大学不提供宿舍，新生一旦入学便有长达数年的时间需要租房，这也直接刺激了大学周边租金的上涨。
其次，商办需求增加，提高了办公物业的租金
由于马尼拉办公物业的租金和周边国家城市相比依然要低出不少，高层建筑在质量和LEED（能源与环境设计）上处于领先地位，加上政策优势，越来越多的海外公司开始选择在马尼拉办公，为马尼拉办公物业租金的上涨注入了动力。
● 离岸游戏公司增加
在大马尼拉地区，除了离岸博彩公司外，离岸游戏公司也在不断增加。这也直接促使了马尼拉地区办公物业租金的上涨。截止到2018年9月，离岸游戏公司总共占据了28万平方米的办公空间，是马尼拉地区总量的25%。预计到2019年底，离岸游戏公司占据的办公空间将增加至30万平方米。
● KPO产业快速崛起
在菲律宾约130万BPO员工中，马尼拉约占了行业的70%，但事实上除了BPO行业外，KPO行业也在马尼拉迅速兴起，目前已有Facebook、谷歌和亚马逊等大型科技公司进驻。KPO产业迅速发展为办公物业带来了新的需求，对优质物业的竞争也在加剧，条件越好的办公空间，租金也将越高。
第三，旅游业迅速发展，酒店供需不平衡
由于菲律宾靠近中国，距离日韩也不远，而且全民说英语，是一个天主教国家，所以菲律宾在发展旅游业上有地缘和文化两大优势。最近几年，随着中菲关系的不断升温，前往菲律宾旅游的人越来越多，据统计，2015年前往菲律宾旅游的中国人不到50万，2017年为97万，2018年增加至125万，2019年1-5月共有超73万。不断增加的游客刺激了当地的住宿需求，造成了当地酒店供需的不平衡，因此，在马尼拉很多热门区域，酒店的价格都在不断上涨。
第四，交通也是一个影响房租的重大因素
马尼拉作为一个人口众多的城市，难免会出现交通拥堵的情况，为了改善这一问题，开发商在社区规划上会尽可能采用TOD这一使公共交通利用最大化的模式。在开发上利用TOD模式，不仅有利于利用公共交通资源，也可以增加房地产的价值。距离轻轨站1公里以内的住宅和商业土地价值均出现强劲增长，而距离轻轨站2公里以内的住宅和商业土地价值有小幅增长。
总之，目前的马尼拉依然处于一个卖方市场，根据政府数据分析，到2019年底，马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将会达到至少66万套，而届时市场总的供应量不到20万套，远远不能够满足市场需要。由于高需求的存在，各类物业的供应目前仍很难饱和，而受人多地少的影响，这一趋势基本会一直保持下去，房租和房价上涨也是自然而然的事情。
