金融危机对于美国地产市场影响究竟有多大？
时间：2020-08-24
进入2020年以来，受新冠疫情以及全球石油市场崩盘的影响，目前全世界大范围的金融波动已经在3月和4月发生，很多人关心，究竟这样的金融危机对于美国地产市场会有多大影响呢？
我们再具体分析之前，先说结论：金融危机对于地产市场会造成小幅度震荡，一般在危机末期时候体现出现，但整体来说，单纯的和地产市场无关的金融危机对地产市场本身影响微乎其微。
我们研究的表格（上图），是1953年到2019年的美国独栋房屋价格变动图，其中我们主要关注蓝色线，因为蓝色线是单纯的房价变动曲线，而黄色的线考虑到具体的通货膨胀数值。那么在这里要特别注意几点是：
1. 我们采取1953年之后的数据是因为二战以及二战以前数据都属于第三次工业革命之前，与如今的世界差别太大，不做考虑；
2. 只用独栋别墅的原因在于独栋别墅相比于公寓和联排别墅市场价值更加稳定，更能体现美国主流房屋交易市场；
接下来我们详细探讨下1953年以来，历次危机对地产市场造成的影响：
1
1962年古巴导弹危机，古巴导弹危机曾导致美国金融市场重度恐慌性崩盘， 从图中可以看出整个60年代房地产市场保持平稳；
2
1970年代石油危机造成的资本主义国家大面积全球性的金融危机和经济危机，此次危机对于地产市场影响在70年代末期短暂出现过，但影响较小，同时这一时期是二战后婴儿潮小孩刚刚进入置业阶段，所以这个阶段无论成交量还是房价基本保持稳定上升势头；
3
1987年Black Monday，1987年金融危机是一场毫无缘由的危机，基本市场都认为这次危机是由市场太长时间增长而导致大家心理上的恐慌，所有人都认为市场应该下滑了，所以市场真的下滑并且崩盘了，此轮危机依然和70年代危机类似，对于地产市场前期影响较小，后期确实产生一定程度影响，但这里要提到一点是，此次危机对于独栋别墅影响依然非常小，但公寓市场因为价格波动性大，部分区域的公寓市场几乎完全崩盘
4
2000年互联网泡沫以及2001年的911，这轮由互联网泡沫引起的金融危机可以看到对于房价几乎完全没有影响，美国房价迎来了半个世纪以来最疯狂的6年，整个地产市场进入最蓬勃发展的阶段
5
2008年次贷危机导致的金融危机，此轮危机也是美国历史上第一次房地产先崩盘，然后导致金融市场崩盘的危机，所以此轮危机房价必然大跌，其中公寓下滑大概40%，独栋别墅大概20%到25%，顶尖学区独栋别墅大概在10%到15%，这依然可以看到独栋别墅市场价格的稳定性。
通过以上分析，我们基本可以得出以下结论：
1. 金融危机或经济危机，对于地产市场影响往往发生在危机末期，影响一般较小；
2. 除了08年是因为地产市场先崩盘而再导致金融市场崩盘以外，美国地产市场在大半个世纪发展中，非常稳定，甚至每一次的危机基本都是一个购入好时期；
以上是针对金融危机对于美国地产市场的简单分析，当然地产市场影响包含了多种因素，此文仅针对金融危机一个因素来作为思考，一般来说，我们再分析时候，还应该考虑人口增长，潜在市场需求，危机属性，以及房屋所在具体区域一些指标等等。
有任何问题，欢迎随时咨询我们！
