疫情下 如何看菲律宾首都马尼拉房产的前景？
时间：2020-08-24
今年疫情使得菲律宾两次封城，虽然现在菲律宾部分城市已经开始慢慢解封，商场也慢慢开始营业，但是疫情对世界经济造成的影响是显而易见的，菲律宾经济发展自然也出现了停滞，大部分原本对菲律宾房产非常有兴趣的投资者也开始观望，毕竟混乱时期大家都会恐慌。担心现在买了房价会不会像前几年那样涨，那今天我们来聊一聊，疫情下菲律宾首都马尼拉房产的前景。
首先我们来了解下目前马尼拉房产的市场价格
很多投资人可能会认为疫情下开发商为了销售量和资金快速回笼是否都会降价来处理，答案是并没有出现这种情况。只有少量即将交房的楼盘确实有降价转卖，不过这不是开发商行为，而是很多原房东给不出尾款而着急抛售，不过降幅也不大，大概只有10%左右。当然这段时间开发商可能会出一些更优惠的付款方式来刺激购买，但是房价是不会降的。
那为什么疫情下房价不会降？
因为菲律宾房产的定价权在开发商手里，而不受政府控制，开发商影响房价的走势。菲律宾各大开发商表面上是竞争关系，实则私下关系都不错甚至有些还是联姻，当市场需求不明显时期，几大开发商会一起控制新盘开发速度，一直让市场处于供不应求的饥饿状态中，不会过度开发而降价求生。另外菲律宾开发商背后都是由各个财团来支撑，菲律宾80%以上的财富就控制在这些私人财团手中，而大部分财团都有自家银行及庞大的产业链，并不存在资金压力。菲律宾财团全凭自身实力囤地盖楼，楼盘建设中资金回笼很少，楼盘盖好才能收回大部分尾款。财团们不存在资金压力，财团追求的是利润空间，而不是销售速度。
但是归根结底是由于马尼拉的土地资源有限，人口密度全球第一，需求远远大于供给，这种情况下价格是很难下降的。
马尼拉的房价未来是否会稳定的涨？
其实任何事物的价格是否会增长，本质是取决于供需关系。菲律宾房产的基本面好的，年轻人口庞大的刚性需求（大量的年轻人需要买房结婚生子），危机或不危机，居住需求就在那摆着。只是说购买时间迟早的问题，富人早买，穷人晚买。房地产最大的敌人是老龄化，为什么欧洲近年来衰退的这么厉害，就是因为老龄化。日本老龄人口占比27%，日本房价多年不涨的主要原因就是这个导致，而菲律宾人口结构70%都是年轻劳动力人口，平均年龄才23.5岁，老龄人才占比3%。那这些年轻人都会去哪发展？毫无疑问是去往大城市，就像十几年前我们大量的北漂一族。而菲律宾是一个单核城市的国家，首都马尼拉是第一大城市拥有2400万人口，这个数字还会随着时间越来越大，但是马尼拉的土地就非常有限，虽然已经有在进行填海造地但起码还得十年以上。所以马尼拉的供给量远低于需求量，长期来说是绝对很稳的，完全不必担心和恐慌。
危机后经济的发展
BPO产业：
危机过后会有越来越多的国际大公司不得不来菲律宾离岸BPO，现在情况是公司在本国经营成本太高，一场Covid19之后为了活下去，很多欧美公司不得不选择更廉价的离岸办公，而在亚洲菲律宾BPO地位不可替代，印度主要是从事IT类更高级的BPO，而且印度人的口音太难懂了，菲律宾人讲英语更好懂更接近于美国英语。马尼拉和宿雾的办公室租金远低于香港，上海。年轻人口几乎全民懂英文讲英文是菲律宾最大的优势。菲律宾有大量的办公室可租赁给国际大公司离岸办公，马尼拉，宿务领跑，近年来包括小城市clark和Iloilo都在建business park. 产业园区带动房地产需求，因为会聚集大公司和年轻白领。
BC产业：
ZG菠菜是菲律宾的朋友，认清事实，几十万菠菜吃住行工作在菲律宾带动了菲律宾的办公室需求，房产租赁需求，社会服务行业等等等等。本质上来说菠菜行业也是BPO的一种。如果菲律宾拎不清，采取杀鸡取软的方式逼走逼倒菠菜行业，那对于菲律宾经济的打击会是毁灭性的。具体参见柬埔寨818撤离西港之后柬埔寨发生了什么。万幸的是，菲律宾有无数脑残的政客，但有一个无比聪明的总统，杜特尔特没有禁止菠菜在菲，而是利用在菲菠菜业增来加税收。
旅游业：
肺炎之后旅游业会复苏，调研显示在出国游市场上跨洲际旅行的占比只有20%，而选择在洲际内旅行的占比高达80%，同在亚洲的菲律宾，泰国，越南都是未来1-2年中国人出国旅行的首选，因为景色美，成本低，而纵观这三个国家的潜力，菲律宾最大。游客数量（尤其是中国游客数量）直接影响一国房产价格和购买数量。东南亚这些新兴国家对旅游业的依赖较大，菲律宾如果够聪明，应该逐渐放弃美国加拿大旅游市场，而服务好亚洲近邻的中国，韩国，日本，香港。尤其深耕对华旅游市场简化中国人来菲律宾手续，绝对会在未来几年发展非常好。如果现在放你们出去随便跨国旅行，就算借钱你们都要出来耍的，这次新冠肺炎真把我们憋疯，但中国人出国游的欲望更加强烈了。下图显示中国游客在2019年去最多的地方是香港，泰国，澳门，日本，马来西亚。而去菲律宾的游客人数只有去泰国的五分之一，菲律宾需要热情的招待中国人来访。
此外，在2008-2009的经济危机中，菲律宾是全世界唯一一个快速恢复和经济增长的国家，得益于BPO离岸公司，得益于菲律宾的低人力成本，08年经济危机后大量国际公司紧急转移到菲律宾办公以节省成本。以BGC国际城为例子，如果你2010年买入BGC到今天，价值增长230%.年租金收益相较你2010年买入价格来说，是16.8%的租金收益。2013年后无论是租金还是房价增速都是非常明显的。
