房价创16年来最高涨幅，就能说明英国房市真的很好吗？
时间：2020-09-15
英国房产市场复苏的势头可谓是一浪高过一浪。
9月2日，全英房屋贷款协会(Nationwide Building Society)发布了最新数据。刚刚过去的8月，英国房价以16年来最快的速度上涨。
报告显示，8月平均房价达22.4万英镑，单月涨幅2%，为2004年2月份以来最大涨幅，年涨幅高达3.7%。
此外，Nationwide称，全英范围内住宅市场活动出现了意料之外的迅速复苏。
同时，英国最大的按揭贷款机构Halifax此前公布的数据也显示，2020年夏季英国房价上涨至历史最高值。
全英房屋贷款协会首席经济学家Robert Gardner表示：“人们在居家办公封锁期里重新审视了自己对住房的需求，我们的报告里显示15%的人在这段居家封锁时间内决定了要更换住所，因此在这几个月解封以后市场需求量出现了反弹。”
强劲的需求让市场热度居高不下，不过更直接的刺激还是来自英国政府的印花税新政。
7月8日，英国财政大臣苏南克（Rishi Sunak）宣布，印花税起征点从12.5万英镑提高至50万英镑。从当日起至2021年3月31号前交房的房产，都可以享受印花税优惠。
值得注意的是，海外买家也能享受优惠。
一转眼印花税新政已经公布快2个月了，还剩6个月最后期限。再加上从明年4月1日起，针对海外买家还将额外征收2%海外买家税。
机会难得，因此许多国际投资者不愿错过这难得的利好，纷纷乘机入市。
不过，仅凭一个房价数据还不足以窥见整个房产市场的全貌。乘风破浪的英国房产市场真实情况究竟如何？
蓝莎君将结合失业率、利率、家庭存款、消费指数等一系列宏观经济数据，以及房产咨询量、贷款审批量、住宅销量、房价等数据，为大家还原一个真实的英国房产市场。
数据来源：《CBRE2020年8月房产市场复苏指数》
（所有数据均为截至2020年8月13日的最新可用数据）
经济总体情况
失业率
最新数据显示，目前英国失业率稳定在3.9%。人才市场上的空缺岗位已经从2月份的81.8万个大幅下降到目前的37万个。目前英国有750万员工处于居家办公或休假状态。
从表中可以看出，自2017年以来，英国失业率总体呈下降趋势。2020年第一季度受疫情影响到达一个小高峰，目前稍有回落，并稳定在3.9%。这是一个好的趋势，但关键在于能否持续。
失业率往往和收入挂钩，进而影响购买力。稳定且较低的失业率意味着市场上拥有一批健康的消费者，反之，较高的失业率会减少潜在购房者的数量。
利率
自从英格兰银行基准利率于2020年3月19日下调至0.1%后，就一直保持在这一历史低水平。由于疫情影响，预计央行在今后几年内都不太可能会上调利率。
这对房地产市场十分有利。低利率通常是刺激消费的一种手段。对购房者而言，在低利率时申请贷款可比平时划算多了。
留学生数量
疫情并没有影响大多数英国留学生的计划，留英人数不降反升。
今年4月，全球准留学生对前往英国留学的意向较去年同期大增约67%。
英国大学统一申请机构UCAS数据显示，英国大学目前为止录取中国学生数量较去年没有下降，反而增加了14%。
国际留学生带来的强劲消费能力也将继续对英国经济复苏带来支持。
零售额
7月，零售额同比增长约0.4%。这一定程度上说明市场和消费者都经济增长都有信心。
对于在疫情期间受到重创的零售业而言，这是个不折不扣的好消息。随着封锁进一步放宽，零售业将以更快的速度反弹。
英国政府也在推出一系列政策刺激零售业复苏，比如将餐饮、酒店等行业的增值税从20%降到5%，鼓励餐饮、酒店打折降价等等。
消费者信心
政府的一系列措施同时也增强了消费者信心。
最新数据显示，消费者信心增加了3%。今年4月，该指数受疫情封锁影响大幅下跌，随着解封逐渐回升。
这是一个积极信号，意味着消费者进行买房等大额交易的可能性增加了。
伦敦通勤次数
城市通勤次数可以反应城市活力和消费市场的活跃程度。以伦敦为样本，通勤次数在近两个月显著增加了。
最新数据显示，8月伦敦通勤次数恢复了40%，4月份时，这个数字只有7%，并且随着封锁进一步放松还会稳步增长。
采购经理人指数（PMI）
PMI是经济增长的重要指标，反映了一个国家的制造业在生产、新订单、商品价格、存货、雇员、订单交货、新出口订单和进口等8个方面状况的指数，与经济增长趋势相一致。
同样因为疫情影响，PMI在4月有所下滑，但在7月上涨至57点。现在PMI突破了关键的50点，这说明有望在第三季度看到更大规模的经济复苏迹象，包括活跃的房地产市场活动。
房产市场数据
房产咨询量
英国最大房产门户网站Rightmove报告显示，今年6月和7月，房产交易需求量增长了50%，咨询量大幅上涨。自房地产市场重新开放以来，该网站已经经历了65个“创纪录日”。
随着印花税新政等一系列刺激政策的推出，一直被压抑的需求被释放，房产咨询量将进一步上升。
预期销量和售价
房产咨询量数据通常被用来预测未来的销售水平。大幅上涨的咨询量确实为销量和售价带来了实质性变化。
7月份，房产预期销量和售价都回到了疫情爆发之前的水平。这使得房产市场越来越乐观。
抵押贷款审批量
今年5月，英国房地产市场重新开放。6月，抵押贷款审批量恢复就到4万多份。虽然仍比去年同期低39%，但在最近两个月正快速赶超。
同时，央行最新数据显示，7月购房抵押贷款申请审批达到6.63万份，较6月上涨40%。
值得注意的是，并不是所有房产交易都会申请贷款。但由于贷款行为见于大多数交易中，我们依然将它作为观察房产市场的关键指标。贷款数量上升意味着实际成交的房产增加了，是市场复苏的一个关键证据。
住宅销量
今年6月，住宅销售额为6.325万套，比5月份上涨32%。预计随着7月印花税新政公布后，近两个月住宅销量将激增。
英国最大的房产开发商之一邦瑞地产最新财报显示，截至8月23日，邦瑞的远期销售量为15,660套，价值37亿英镑，比2019年同期的13,064套，30亿镑大幅增长，销售反弹超出预期。
客观而言，住宅销量激增只能说明房产市场短期内的火爆，以此来判断经济持续复苏，还为时过早。
房价指数
8月房价创纪录新高，但事实上，今年5月以来，房价的表现就从未令人失望过。7月，房价反弹了1.7%，年增长率恢复到1.5%。
砖块交易量
这是一个有趣的指标，砖块交易量间接说明了新建住宅的数量。
最新数据显示，今年6月，砖块交付量从2300万件的低点反弹至1.06亿件。更多的砖块交易量说明市场正在复苏。
总体而言，市场重新开放后，无论是经济还是房产市场都呈现出明显的复苏迹象。
房产市场的各项数据都表现出积极的上扬曲线，这说明英国房产市场具备极强的抗风险能力，在疫情阴霾还未完全散去的当下，是一个极具潜力的投资市场。
