【日本】投资日本房产，真的是「买新不买旧」吗？
时间：2020-10-09
买日本公寓究竟是「买新不买旧」，还是「买旧不买新」？
这个问题理论上来说没有一个标准答案，国内和国外的情况不同、购买公寓的用途不同会导致我们在「新」、「旧」之间犹豫不决。
尤其是在投资日本不动产时，许多投资者会有一个疑问：买旧的二手房到手后会不会迅速贬值？相比之下，新造公寓虽然售价贵，但是贬值的速度是不是应该会小于二手房？这其实是一个非常非常大的误区。
01 房价涨幅VS租金涨幅 投资需要厘清重点
可能有些刚接触不动产投资没多久的投资者觉得：现在房价的走势那么好，我投资某处的不动产，当它的涨幅达到某一心理预期时及时出售，利用市场和时间为自己赢得一部分资产增长，那么自己的这笔投资就是「值得」的。
这种想法首先一定是对的，我们无论是经营哪种投资，最终是要为「收益」来服务。
虽然同样都是在当下投入一定数额的资金，继而期望在未来获得回报，但是在投资不动产这方面，和股票、基金有非常明显的区别。
在当下这个大多使用数字结算平台或是银行转账进行资金划拨的时代，用持有的资金做投资实际上就是用一串数字（银行余额）去换取另一串数字（股票、基金等的账面价值）。
并且在投资非实体事业上，投资者必须要对投资的市场有敏锐的嗅觉以及相关的专业知识，不然就很有可能出现「钱莫名其妙就蒸发了」的情况。
投资不动产不一样，它不是那种看不见、摸不着的「虚拟化」的东西，在投资房地产时不用具备非常晦涩的专业知识，并且还能实地走访参观，对自己投资的东西能有最直观的了解。
无论有没有接触过不动产投资，脑海中一定会有一个最浅显的认知，即「投资房产收益，只要是非自住类的不动产，房价涨幅以及租金涨幅都是我的收益」。
没错，投资不动产的优点就是除了能享受到市场带来的房价的涨幅，还能享受到每月定期的租金收益。
而在这个无论是国内外，不动产价格都趋于稳定的时代，现代的海外不动产投资，我们更应该关注非自住时的租金收益。因为这样即使整个不动产市场出现震荡，只要能有稳定的租客、稳定的租金来源，那么这些都是真金白银，落袋为安。
02 新房还是二手房？
我们就以日本JR高崎线周边站台的房价为例，来看看新建单身公寓以及二手单身公寓的选择，是怎么影响我们投资收益的。
高崎线是由JR东日本公司运营的铁路线，连接大宫站（琦玉县琦玉市大宫区）与高崎站（群马县高崎市）。大家熟知的上野站、东京站都是高崎线的热门站点。
根据日本不动产研究所统计的数据显示，近十年来高崎线周边站台的二手公寓房价，截止至统计时，只有热门站台「上野站」和「东京站」在十年内出现了房价上涨的现象。
这点其实也有迹可循，根据東京Kantei提供的数据，至2020年7月，东京都会区二手公寓的价格环比也仅仅只是增长了0.5％，对于像上野站和东京站这两个区域的二手公寓能够有3%~5%的涨幅已经是一个很可观的数值了。
日本的不动产，其保值性能远高于增值性，这也是为什么很多希望自己财产有稳定升值的投资者会看上日本不动产的主要原因。
由于今年年初新冠疫情的爆发，这导致日本部分地区的房价略有震荡，这点其实大家都能感受得到。
但总的来说无论是新房还是二手房，持有后的增长幅度两者相差无几，无论是首都圈还是近畿圈，都略有上涨。
03 今年是否是投资「机遇年」？
那么在房价涨幅上，似乎两者并没有「谁比谁更有优势」，那么我们就来看看租金方面。
前面其实也提到过，投资不动产除了要看房价、地价的变动以外，更加要注重租金收益，因为稳定的租客就代表着稳定的收益。
依旧以高崎线为例，线路上的站台综合收益究竟有没有什么变化呢？（综合收益即房价收益以及租金收益）
对于二手公寓而言，明明在房价涨幅失去优势的情况下，大部分的二手公寓综合收益依旧能排在前几位，这就是二手房的魅力之一：成本低、租金稳定收益高。
回答小标题所提出的问题：今年是否是投资的机遇年？毫无疑问，是的。
为什么会回答的这么干脆？这是大环境所致的，很多人觉得，今年年初遇上新冠，国际经济市场必然会引起轩然大波，今年的投资需要慎之又慎。
投资谨慎这个想法完全没问题，尤其是不动产投资，如果一旦看走眼了，很有可能赔了夫人又折兵。但是作为一种长远投资，尤其是靠房屋出租作为投资收益主要来源，考虑房屋本身是新的还是旧的，在现在看来意义不大。
从今年的4、5月份开始，日本开始陆陆续续实行远程办公，而对于在职业初期不买房的日本人而言，租房是他们首先会考虑的稳定自己的方式。
因此在新楼盘大幅度减少的当下（由于新冠病毒，很多新楼盘不太会开设线下售楼处），日本二手房是最实惠、性价比最高的一项投资。
二手房相比新房而言，一方面购入时的成本较低（当然这点还要看房屋具体的区域），另一方面，日本许多的房屋是自带租约，这也就意味着当你买下一套带租约不动产后，即可就能收取租金带来的收益，不用去为房屋是否能租出去而发愁。
