【英国】购房的各项税费详解 | 比想象更便宜，印花税是大头
时间：2020-10-20
海外房产投资不但要了解这些基础流程，也要对投资房产所产生的费用有大致的概念。明了这些交易成本并尽可能降低成本，将直接影响到我们的日常收益。
在英国房产交易的全部过程中，从购房、持有房产和转卖等过程都涉及到各类费用/税费的支出，但重点是 → 这些杂七杂八的费用对海外买家却是相当友好的。
为什么这么说呢？我们仅从税务方面来给大家举例，在众多海外国家投资选择之中，英国税制相对单纯，对海外买家的限制也少，这也正是投资英国房产的一大优势，也因此成为脱颖而出的选项。
日本须缴纳建物消费税、不动产取得税、都市计划税等等；马来西亚则包含贷款印刷税、门牌税、地价税等；温哥华政府甚至向海外房东收取15%的高额税务。而英国总共只有三种税，分别是在购房时缴纳的印花税、持房时的个人所得税，以及卖房时的资本利得税 ▼（后文中将会详细提到）
△ 海外人士在各国购房税务对比
下面我们带大家从时间的先后顺序来看看，除了房款外，英国房产相关的交易都需要交哪些费用呢？（内容涵盖较全面，但并非适用于每位购房者，大家可匹配自身情况选择查阅）
一、购房过程
购房成本几乎是一次性成本，从选房一直到完成过户期间，缴纳费用包括：定金、律师费、印花税、土地注册和登记。
除此之外，如果贷款购买，还可能涉及到贷款手续费以及贷款经纪费；如果是现金购买，会需要交房产评估费。
01 定金（Holding Deposit）
定金是购房过程中需要交的第一笔费用。
这笔费用是您在选定房子后，交给开发商的“定房费”。一般来说金额从2000-1万英镑不等，主要是根据不同的项目和户型来定的。
另外需要注意的是，定金可以冲抵到首付款中使用，但如果买家之后改变主意不想买了，定金是不退还的哦。
02 律师费 (Solicitor fees)
与中国不同的是，英国规定无论是购买一手房还是二手房，所有的购房文件必须由买卖双方的律师执行。即使是英国本地人，这一点也不可避免。
而这样的规定，其实在一定程度上保障了双方的权益，避免在处理专业繁琐的法律文书，政府文件等环节中出现纰漏，避免纠纷。
律师费用通常为1500-3000英镑之间，会根据项目总价以及不同律所来定。
03 贷款手续费 (Mortgage Arrangement fee)
如果您选择贷款买房的话，还需要向银行支付一笔贷款手续费，这个金额往往根据您选择的银行按揭产品、首付款比例等不同而费用不等，通常在300-2000英镑。
如果使用贷款经纪进行材料升级和选择更多产品，也会产生贷款经纪费，这个通常在贷款额的0.5-2%不等。
04 房产登记费
这项费用也是政府规定必须缴纳的。需要通过律师在英国土地注册局登记所购房产的产权，房产登记费约为房价的0.05%-0.1%，也就是差不多几百镑吧。
05 印花税 (Stamp Duty Land Tax)
不管是本地人还是外国人，在英格兰及北爱尔兰地区购房都必须缴纳印花税，这样买卖交易才能最终获政府认可。而印花税也是购买房产时的最主要税费，通常必须在房产交易完成的30天内支付。
英国的印花税是采取分段递增的收费形式，也就是说不会以同样的税率对房价的全部征收费用，而是对超出每个区间的溢价征收的费用。
根据最新政策，印花税的起征点上调到50万英镑，也就是说，只要在2020年7月8日至2021年3月31日期间完成交房的房产，并且房产价格不超过50万英镑的首套房购买者，都无需支付印花税。若是价格在50万至92.5万英镑之间，则征50万以上的部分收5%的税率 ▼
具体征收标准如下表
按目前最新政策，以一套总价100万英镑的伦敦西区的房子来为大家举例说明 ▼
怎样界定首套房？
目前英国政府对首套房的定义是全球首套房，也就是说首套房买家不仅要是在英国第一次买房，在其他国家，包括中国，也不能持有房产。
但是有的人会问，中国的房产，英国政府怎么查出来呢？的确是，目前中英政府没有这方面的数据交换，所以好像没啥方法能查出来，虽然不知道以后啥情况，但暂时可以不用担心这类问题。
上面繁琐的计算方法，记不住也没关系，大家只要在买房的时候，问一下中介，你选的房子印花税是多少就好了。心里多留3-5%的预算作为可能的税费，就差不多了。
在伦敦的公寓，由于价值比较高，一般都可以申请一些折扣，相当于抵消印花税啦。
06 房产价值评估费 非必须
很多买家在英国购买房产的时候，总是有着各种各样的担心与顾虑，那么这时您可以选择进行房产评估(Surveyor)或房产估价(Valuation), 这两者都是属于可选择性花费。
房产评估(Surveyor)的主要目的是检查房屋在建筑结构上有没有问题或潜在问题。如果是购买二手房产时，房产评估比较重要。根据您的要求调查机构可以为您提供三种不同调查程度的报告：房屋条件报告(Condition report)，买房者报告 (Homebuyer report) 和最详细的建筑评估报告(Building Survey)。这些报告的花费在400-2000镑不等。
房产估价(Valuation)则是评估房产的市场价格。买家一般需要对房产进行估价，看看房产价格是否值得投资。如果您使用按揭贷款，一般贷款方都会为您提供估价报告。但如果您使用现金购买, 您就需要单独的估价, 其费用在300-1500镑之间。
二、持有阶段
持有成本是指在拥有这个房产过程中每年要缴纳的费用，主要包括：物业费、地租、市政税，以及出租时所要交的租赁托管费、个人所得税等。
01 物业管理费(Service Charge) 业主交
这个是跟国内一样的物业费概念，交房之后每年支付。但不一样的是，英国的物业配套和服务更好，费用相对来说也更高，一般在2-7英镑/平方英尺。
面积越大，小区越奢华，配套设施越完善，所需支付的物业服务费用就越高，具体需要看每个项目的价目表。一般伦敦比较好的物业，两居室的物业费用可能会在3000镑或以上。
02 地租(Ground Rent) 业主交
地租是业主每年支付给土地持有者的费用，为固定金额。此项费用针对房产是leasehold（租赁产权）的，拥有永久产权(freehold)的房产不需交地租。
根据户型及所在区域的不同，地租存在差异，但通常在200-850英镑之间每年。地租大概每10年评估调整一次。
03 市政税 (Coucil Tax) 谁住谁交
市政税是向房屋所在地的市政府缴纳的"物业"费，以支付政府收集垃圾、清扫街道等公共服务的费用。
一般由租客承担，业主无需承担。根据房价的高低，这个税费分A-H八个等级，通常情况下，英国的市政物业税额每年在900-3000英镑之间，伦敦的每年费用基本在1500镑以上。
不过在很多情况下，房主可以申请减免市政税。比如，房客全部为全日制学生的，可以申请免缴市政物业税；按惯例，出租房的市政物业税由房客承担；如果房子没有被出租，但并不是房主的主要居住地，房主可申请减免物业税；只有一个成年人居住的房产可以申请减免市政物业税等。
04 租赁托管费 (Land Registry Fees)
这项费用是在房屋出租时交给负责租赁的中介公司，专业的租赁公司会提供不同的租赁管理服务内容给房东选择，业主根据自己的具体需求进行选择。金额通常为每年租金收益的12-20%不等。
05 个人所得税 (Income Tax)
只有当业主将房屋出租，收到租金收益后才需要支付个人所得税。
其实在中国，也已经对租金征税。英国从2020年4月6日至2021年4月5日，个人所得税免征税额为12,500英镑。11,001-43,000镑部分为20%所得税，43,000-150,000部分为40%所得税。
若房东为海外身份，需按实际情况判断是否能享用“个人免税额”。按照规定，租赁托管费、物业费，广告费，贷款利息等正当物业支出可以用于抵消部分个人所得税。
有些华人投资者的收入来源在中英两国都有，那么按照两国政府签订的税收协定，任何来自英国的财产收益，如果已经在英国交税，在中国将享受免税政策，避免了中国房产购买者重复纳税。
例如: 中国购房者在伦敦西区买了一套两房，租金£800/周，年租金以£41,600 计算。其所需交纳的个人所得税计算如下：
(£41,600-£12,500)*20%=£5,820
*实际操作中由于一些抵税政策的存在，实缴的个人所得税可能低于该数值。*
三、转卖阶段
卖房时业主也要承担一定的成本，主要包括资本增值部分的利得税。
01 资本利得税 (Capital Gain Tax)
资本利得税，简单来说是对房子增值部分所征收的税，税率由18-28%不等。但是只针对购房出租的投资房产，如果出售房被划定为是业主唯一或者自住房(Principal Private Residence)，那么这笔费用可以免掉。
换言之，就是当业主将自己升值的房产，售卖出去后，需要将差额的一部分赋税给政府。
资本利得税的计算方式为：
房产售卖总价减去涉及到专业费用 (包括中介/律师费、改建装修费用)，减去当时的买入价，再减去印花税，最后减掉年度减免额。
以上就是对于 英国买房需要交的费用 的比较详细的解释说明。可以看出，在所有费用中，除了印花税的数额略高，其它都还是对海外买家比较友好的，都是些小费用。
但是每个人具体碰到的问题可能还是会不一样，大家还是需要根据自身的情况去合理的对待，咨询专业的中介与机构，避免陷入误区。
