日本房产为何被称为避险与稳定的“双保险”？
时间：2020-10-26
全球股市波动，市场浮沉。在过去，许多投资者总寄希望于通过持续向上的市场趋势将手中的资金利润最大化。相反，在市场前景不明朗的时候，却牢牢攥紧手中的钱不敢进行投资。
疫情后期，许多投资者相比以往有了更多的选择。就算遇到市场的持续走低，也依然能够找到一个“避风港”-日元。
在很多人的观念里，国内的房地产行业一直以来都是一个「投机性」的市场。通过短时间内的房价上涨赚取来自市场的浮动利益，看中的也只是某一地区、某一房源未来1、2年的潜力。
但是日本房地产市场，其能成为投资者眼中「避风港」的主要原因就在于，它的投资潜力可以延续到未来的10年甚至更多。回顾近几年来，在日本主要的几个大都市中心区域，房价、地价一直都在持续不断地上涨。
与股票、基金等投资情况不同，日本房地产投资的收益主要集中在房屋的每月的月租金收入上，它与传统的西方房地产市场正相反，西方房地产市场的投资主要依赖于两点：一个是大幅的房价上涨，另一个就是租金的增长。
日本房地产的主要收益来源是稳定的租金，并非房价和地价的猛涨（尽管近几年日本房价和地价确实也在接连攀升）。与此同时，收取的租金为日币，这就引出了日本房地产表现出的第二个优势：日币的避险属性。
由于日本国内主权债务的高度集中，不仅日本政府拥有世界第二大规模的美元储备，就连日本民间也拥有大量美元债权，雄厚的储备和债权意味着想要做空日元的难度非常大。
因此日元是公认的避免全球经济动荡的「避风港」—基本不受国际货币波动的影响。日元有着稳定的币值以及较低的通胀水平，且凭借本国内的经济规模、结构和韧性，使得日元隔绝外部冲击的能力很大。
其次，日本自己的外债规模相对较小，政府在国际金融市场内一直享有很高的信用评价。由于历史原因，日本央行为了刺激本国的经济，不断降低利率，使得日本的国内货币政策长期处于在零利率上下徘徊的环境。这也使得日元因降息而突然下跌的可能性非常小，更是日元成为目前避险货币的主要原因。
根据不動産経済研究所（不动产经济研究所）发布的月报数据显示，首都圈供应的新建公寓数量为7,497套，比去年同期下降了44.2％。
另一方面，从价格的趋势来看，2020年上半年的新公寓的均价以及每平米单价均呈现上升的趋势。其中，平均价格为6,668万日元（约合人民币429万），同比增长8.7％。
和去年同期的数据相比，出现如此的下降幅度是可以理解的，自从年初疫情开始在日本蔓延，受到「自肃」的限制，再加上紧急事态宣言，几乎绝大部分公寓销售中心都面临了关闭以及歇业，大部分的销售活动也几近停滞，这才导致销量下滑。
并且从销售的反馈来看，来售楼处看房的人，几乎会在很短的时间内就确定购买事宜，与此同时，一些线上售楼的网站也在今年上半年出现了访问人数激增的现象，日本人对于房屋的「依赖性」逐渐增大。
能够影响到日本房地产波动的因素主要有两个：一个是「城市价值」，另一个是「旅游行业」。
在过去的近10年中，像东京、横滨、川崎、千叶等城市价值增长迅速。超级发达的交通设施、现代化的商业楼宇一应俱全，完全满足了在这里生活的所有日本人。
近年来日本大都市房价出现惊人回升的主要原因是自2011年起，日本就从2008年全球金融危机以及此前25年的通缩中恢复过来，通过观光立国享受着游客数量的增长，进而导致房地产市场的一片看好。
每年旅游人口都在呈指数稳定增长，从2011年的620万游客增加到2019年的3100万。
这一急剧增长给酒店、宾馆、民宿以及短租公寓等日本房屋租赁行业带来了巨大压力以及动力，当然同时也推动完善了日本在房屋租赁中的法律规范，这些都是利好的现象。
确实不得不否认，在疫情期间，日本的旅游业受到了严峻的考验。但是像新冠病毒这种国际性突发事件，一来不可避免，二来这仅仅只是暂时的现象，不可能一直被新冠笼罩，终有一天我们的生活会回归正轨。当疫情过后，因旅游业闻名的日本必然也会因为大量的流动人口而使自己的经济迅速恢复，
所有这一切都意味着，现在就该采取行动了，因为现在是自08年金融危机以来最适合入场日本不动产的时机。
