西伦敦“最大潜力股”——伊灵地区投资点大解析！为什么它备受投
时间：2020-10-26
说到伦敦富人区，很多人会想到西一区的肯辛顿、马里波恩等等这些传统富人区以优越的地理位置和高房价而出名。
但有这么一个低调的富人区，因为其悠久的历史，便捷的交通，众多优秀的私立学校,高昂的投资价值……让它备受伦敦当地人和投资客的青睐:
✅它是伦敦中产阶级富人钟爱的居住区之一；
✅它是众多名企和商业办公的选址地；
✅它是英国十大幸福居住地之一；
✅它是伦敦最优质的学区之一;
……
这个地方就是伊灵（Ealing）！
从地理位置上来看，伊灵地段绝佳，它位于西伦敦核心行政区之一，伊灵东邻白城和汉默史密斯CBD和富人区，北邻温布利体育场，西南邻希斯罗机场。
伊灵有一个主中心和四个副中心，主中心为Ealing Broadway（最大商业发展中心），副中心为Greenford, Southall, Hanwell和Acton。
为了能让大家更加全面、具体的了解伊灵地区情况，我们搜寻了这个区比较典型的3个项目，这3个项目是目前在建的三个新住宅项目：
项目1：位于Southall 副中心
项目2：位于Ealing boardway 中心
项目3：位于Hanger lane红线区域副中心。
接下来就通过它们的横向对比，来详细解析伊灵地区是投资客的绝佳选择的原因！
1
交通枢纽状况
伊灵有五条地铁线，区域内有19个地铁站。整个区域靠东边地铁线路比较密集。可见交通枢纽非常发达和便捷。
而这3个项目都位于伊灵地区主要的交通线：
项目1靠近希思罗机场的Southall火车站。
项目2位于Ealing的区中心Ealing Broadway。
项目3位于区中心Ealing Broadway的北面，毗邻Central Line的Hanger Lane站和未来的高铁站。
众所周知，交通线的提升，一直都是房价的最大助推器。
而即将在2021开通的伦敦横贯铁路伊丽莎白线，不仅是伦敦可持续发展的命脉之一，同时也给伦敦楼市注入了新鲜的血液。
根据 GVA 最新的研究预测，到 2026 年伊丽莎白线城铁沿线站点一公里范围内的房产价值提升将高达 201 亿英镑。
未来这条女王线将有5个站点在伊灵区域内，是站点最多的行政区,可见该地区地铁周边的房产项目在未来的增值潜力巨大！
2
教育资源分析
伊灵是伦敦传统优质学区，区内总共有113所学校，更有为数众多的私立学校。
不仅数量多，质量也非常高。伊灵的中学100%被英国教育标准局(OFSTED)评鉴列为优秀或杰出；94％的小学被评为“杰出”或“良好”。世界知名的哈罗公学、圣本笃男女学校和Durston House男子预科学院等也位于周边。
从学校分布上来看，大部分Outstanding和私立学校在区内东边比较密集。因为项目2和项目3周边的的教育资源更为优越，因此也成了很多家长的选择。
三个项目周边优质学校分布情况
除了有孩子的家庭大多在伊灵地区购房自住，因为近年来留学生数量越来越多，所以在这里投资一套学区房再出租，也是实现收益最大化的方式。
3
居民情况分析
项目周边居民的与文化教育水平和素养,往往也是投资客购置房产十分重要的考虑因素。
那么伊灵地区的居民的总体情况又如何呢？
从人种分布上看，Ealing的居民一半是白人。
项目1所在的Southall，是印巴人的居住区，因此印巴人种占到64%。
而项目2和项目3所在区域白人分别占63%和53%，高于Ealing平均。
从教育水平来看，Ealing的居民一半收到过正规成人教育（大专或本科）。
项目1所在的Southall，无教育背景的占到24%，其他两个项目所在区域本科学历分别占到58%和44%，远高于Ealing平均。
从职业上来看，Ealing的居民做中高层管理工作的占到将近一半。
其中，项目1所在的Southall，工人和初级岗位占到49%，其他两个项目所在区域中高层管理者比例分别为70%和50%，远高于Ealing平均。
4
房屋居住情况分析
接下来让我们再看看伊灵地区的房屋的居住情况：
由于伊灵地区宜人的居住的环境，以及周边优越的教育资源，吸引了很多人来这里购房自住。数据显示，伊灵地区的住房种类中，自主比例高达一半！
同时，由于伊灵发达的交通枢纽以及活跃的商业环境，也拥有庞大的租赁群体。
欧洲最大的商业园区之一Park Royal industrial就位于伊灵。众多世界名企在这里聚集，比如费列罗巧克力的公司总部、英国最大保险集团Aviva集团、kellog’s、Tetley等大公司都在此办公。
这些公司的入驻带来了大量外来的工作人口， 租赁需求旺盛。
未来，伊灵将被建设成伦敦西区最大的商业区。据政府估算，未来十年内，伊灵人口将增长8%，到2026年，需要1.4万套新建住房。
但由于地理位置和人口质量差异，Ealing各区域之间，居住种类差异比较大。
位于Southall的项目1的房屋自住比例高达57%，同时政府廉租房比例也达到15%。
而其他两个项目，因为地铁线相对密集，因此租房比例高达将近50%，可见这两个项目所在区域的租赁需求比较大。
同时，由于人口质量在总体上比项目1要高，项目2和项目3的政府廉租房比例也较低，尤其项目3附近，仅有3.6%的廉租房比例。
5
房产增值潜力
伊灵地区的房产均价只有64万英镑，跟西一区动辄上百万英镑的房价相比，价格十分“亲民”。
同时，周边发达的商业带来了稳定的租客群体，让这里的房租保持着客观的上涨趋势，房东通常能收获不错的租金回报率。
那么三个项目的投资回报率又如何呢？
从房价和租金角度，项目3拥有最高的租售比（租金除以房价），由于在Central Line上，可直达金融城，伊灵的工作人口多会选择在这里居住，因此该项目租赁需求非常高，投资回报率也更大！
项目2由于位于Ealing中心区域，又是伦敦最好的学区之一，很多家长以及中产阶级富豪都会在这里购房自住，因此自住比例会比较高，房价也因此较高。
6
房源情况
伦敦新建楼盘不多，而地处绝佳区域、周边交通便利、拥有优质教育资源的伊灵地区的新房则更加稀缺。
从Ealing的房产供应量上来看，2020年6月底，整个行政区一共是13.9万套现有住宅，家庭数量是14.2万个家庭，因此住宅数量缺口约为2000套。
而从过去5年的数据来看，Ealing的新房供应量长期赶不上家庭的新增数量，因此房源越来越稀缺。
从伊灵的屋龄来看，可以从一个侧面来反映，为什么Ealing的新房如此稀缺：40年以上的房子占到85%，排在伦敦所有行政区中第四。2000年以后的房子占比仅8%不到，远低于伦敦平均10%。
伊灵地区房源虽然稀缺，房价却极具性价比和竞争力，再加上伊灵是最优质的学区房之一，同时也是女王线经过站点最多的行政区，其房产投资潜力可见一斑！
以项目2所在的伊灵主中心区Ealing Broadway为例，Crossrail调查报告显示，直至2021年， Ealing Broadway车站周边的房产增值将超过Ealing区域平均值27%。！
综上所述，对于投资客们来说，伊灵地区绝对的价值洼地，投资潜力非常高。
想了解英国房产，请点击右上角微聊按钮咨询哦~
